Корзина
16 отзывов
Полтававул. Раїси Кириченко 1, офіс 105
+38(095) 504 50 50
+380(50) 982 90 93
+380(66) 555 43 64
Адвокатське об'єднання "ХіТ"

Розірвання договору оренди землі

Розірвання договору оренди землі

До нас досить часто звертаються як фізичні особи, так і власники агропідприємств із запитами про можливість дострокового розірвання договорів оренди землі в судовому або позасудовому порядку.

На даний час, судова практика щодо розірвання договорів оренди по більшості спірних питань уже є сталою, однак в будь-якому випадку залишаються спірні питання.

Адвокатське об’єднання ХіТ вирішило проаналізувати одне із таких спірних питань взаємовідносин між власником та орендарем, а саме можливість достроково припинити договір оренди землі у зв’язку із трансформацією об’єкта оренди – із земельної частки (паю) в  земельну ділянку, що виділена в натурі.

Вказана правова проблема стала об’єктом розгляду Великої палати Верховного суду, і у цій статті ми проаналізуємо висновки, викладені у Постанові.

1.    Між Сторонами було укладено договір оренди, предметом якого була земельна частка (пай), розмір якої визначено у умовних одиницях.

 Сторони погодили в умовах Договору, що у разі виділення земельної частки (паю), вказаний договір оренди буде переукладений на тих самих умовах і на той самий строк. Орендар дізнався, що власник земельної ділянки здійснив виділ земельної частки в натурі, та зареєстрував за собою право власності на земельну ділянку. Однак, не повідомив про це орендаря.

2.    Орендар звернувся до суду із вимогою про визнання договору переукладеним на тих самих умовах і на той самий строк.

3.    Орендодавець звернувся до суду із зустрічною позовною заявою із вимогою про розірвання договору оренди.

Орендар посилався на той факт, що фактично об’єкт оренди не змінився, а відбулось оформлення речових прав на земельну ділянку, яка є предметом договору оренди, а тому відсутні правові підстави для розірвання договору.

Власник земельної ділянки посилався на те, що земельна частка (пай) припинила своє існування, на момент звернення до суду фактично не існує, а тому договір оренди підлягає розірванню.

4.    Велика палата Верховного суду вирішила, що трансформація земельної частки (паю) в земельну ділянку не є підставою для розірвання договору оренди , та ґрунтується на наступних підставах:

·         громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом;

·         Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що задоволення позову орендодавця про розірвання договору або визнання договору автоматично припиненим внаслідок дій орендодавця щодо виділення земельної ділянки в натурі суперечить принципу pacta sunt servanda, допускаючи ухилення від виконання зобов`язань за договором за нічим не обмеженим розсудом однієї зі сторін договору.

Отже, Верховний суд дійшов до висновку, що у даному випадку виділ земельної ділянки в натурі та реєстрація права власності на неї, не є підставою для розірвання Договору оренди в односторонньому порядку.

Наші рекомендації: перед підписання конкретного договору оренди перевірити його умови на відповідність вимогам чинного законодавства, захисту інтересів усіх Сторін та конкретних обставин справи.

Наше Адвокатське об’єднання часто зустрічається із запитами про правову допомогу, у зв’язку з тим, що між Сторонами укладено договір оренди із типовими умовами, що фактично не задовольняють усі сторони.