Кошик
14 відгуків
Полтававул. Раїси Кириченко 1, офіс 105
+38(095) 504 50 50
+38(050) 982 90 93
+38(066) 555 43 64
Адвокатське об'єднання "ХіТ"

5 НОВЕЛ ЗАКОНОДАВСТВА ПРО ЗЕМЛЮ

5 НОВЕЛ ЗАКОНОДАВСТВА ПРО ЗЕМЛЮ

16 січня 2020 року набув чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Новий закон торкнувся багатьох галузей законодавства, пов'язаних з правом власності на майно та корпоративні права. Проте найбільша увага в цьому законі приділена саме землі та правам на неї.

Ми підготували свою аналітику змін, які, на нашу думку, мають істотне значення і суттєво змінюють правовідносини, які були до прийняття закону. Наглядно 5 новел можна побачити у нашій інфографіці, а далі більш детально розкажемо по кожному з пунктів.

1. ДІЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ. Відтепер питання, яке було спірним і призвело до багатьох судових процесів є більш деталізованим. Так, закон розрізнив поняття дати дії договору і права оренди. Дата закінчення договору оренди рахується від дати його укладення. Право ж оренди виникає у орендаря тільки від дати державної реєстрації такого права. Саме з моменту виникнення права оренди у орендаря з'являється безпосереднє право використовувати земельну ділянку. При цьому Закон передбачає, що строк права оренди обраховується відповідно до строку дії договору оренди, що обраховується з дня його укладення. Вважаємо, що така деталізація норм припинить досить розповсюджене сьогодні зловживання правом оренди через невчасну реєстрацію такого права.

2. ОРЕНДА НЕВИТРЕБУВАНИХ ПАЇВ припиняється разом та з моменту державної реєстрації права власності на землю за власником. Цей механізм означає, що договір і право оренди земельного пая, який має статус невитребуваного зігдно закону, більше не буде перешкодою для його власника, оскільки припинятиме свою дію (як і усі записи у відповідних реєстрах) на автоматичних засадах - разом та під час реєстрації права власності на таку земельну ділянку за її власником. Відтепер не треба буде скасовувати відповідні договори в судовому порядку, що значно полегшить життя як власникам, так і судовій системі України.

3. ВИМОГА НОТАРІАЛЬНОГО ПОСВІДЧЕННЯ договору оренди землі (так само як і будь-якого речового права на землю - сервітуту, емфітевзісу, суперфіцію) тепер може встановлюватись і визначатись власником землі. Закон передбачає, що така вимога має встановлюватись на підставі нотаріального одностороннього правочину і вноситись до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в розділ обтяження майна. Ця новелла передбачає, що у разі встановлення такої вимоги власнком землі, будь-який договір, наприклад, оренди, укладений у простій письмовій формі, не буде мати юридичної сили, а отже не породжуватиме жодних прав та обов'язків. Вимога щодо нотаріального посвідчення може також бути відкликана власником.(Зауважимо, що ця норма вступить у дію лише через 6 місяців з дня опублікування закону, тобто з 16.06.2020 року).

4. ПОНОВЛЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ - є також цікавою новинкою у сфері земельного законодавства. Закон містить норми про певну оговорку в договорі оренди про те, що останній може бути поновлений на той самий строк та на тих самих умовах без будь-яких додаткових дій з боку сторін. Ця конкретна новелла також набере чинності трохи згодом. Ми ж звертаємо увагу, що відтепер вже діє трошки інша норма про поновлення договору оренди, а саме: якщо орендодавець помер до закінчення його дії. За таких обставин законодавство тепер дозволяє орендарю самостійно поновити договір оренди на тих самих умовах, надавши державному реєстратору відповідну заяву у місячний строк з моменту, коли орендарю стало відомо про смерть орендодавця. Такий договір буде діяти виключно до моменту державної реєстрації права власності за спадкоємцем померлого або територіальною громадою, якщо спадщину буде визнано відумерлою. Цей механізм викликає деякі питання його практичного застосування, проте з точки зору захисту прав орендаря він має право на життя, на нашу думку.

5. Останньою практично прикладною новеллою законодавства  є МОЖЛИВІСТЬ СКАСОВУВАТИ ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ У ДЗК В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ. Нарешті у Закон України "Про державний земельний кадастр" були внесені зміни в частині підстав скасування реєстрації записів про землю. Раніше таких підстав було лише 2 - у разі поділу чи об'єднання земельної ділянки, та якщо протягом одного року з дня здійснення державної реєстрації земельної ділянки речове право на неї не зареєстровано з вини заявника. Недосконалий механізм скасування призводив до численних труднощів, зокрема у разі так званих "накладок" або при інших порушеннях земельного законодавства. Суди приймали рішення про протиправність певних дій чи рішень, проте практично виконати їх було неможливо. Зараз рішення суду є окремою підставою для скасування відповідних записів в ДЗК. Слід зауважити, що відтепер суди мають не лише приймати рішення, які тягнуть скасування відповідних записів в ДЗК, але також одночасно вирішувати питання про набуття, перехід або припинення права на відповідну земельну ділянку.

На наш погляд новий закон намагається вирішити ряд досить проблемних аспектів, зокрема у сфері оренди землі. Позитивним є намагання законодавця врахувати інтереси обох сторін цих відносин, оскільки очевидного перекосу в сторону прав орендарів або орендодавців ми не побачили. При цьому залишається ряд питань суто прикладного характеру, які, очевидно, будуть вирішуватись вже на практиці. Як саме - побачимо згодом.

Христина Захарова, партнер АО "ХіТ".