Кошик
14 відгуків
Адвокатське об'єднання "ХіТ"
+38(095) 504 50 50
+38(095) 504 50 50
+380955045050
МТС
+380665554364

Розірвання договору оренди землі через систематичну несплату оренди

Розірвання договору оренди землі через систематичну несплату оренди

30.07.19

⚡Ключові висновки ВП:
✔️У лютому 2018 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом, у якому просив розірвати договори оренди земельних ділянок, укладені ним 19 лютого 2015 року з ТОВ «Вишевичі». 
Вимоги обґрунтовував тим, що 19 лютого 2015 року між ним та ТОВ «Вишевичі» укладені два договори оренди земельних ділянок, згідно яких він передав товариству у строкове платне користування належні йому на праві власності земельні ділянки загальною площею 0,34 га з кадастровим номером НОМЕР_1 та загальною площею 1,15 га з кадастровим номером НОМЕР_2 , проте орендну плату відповідач не сплачував, що є істотним порушенням умов договорів та підставою для їх дострокового розірвання.

✔️Рішенням Радомишльського районного суду Житомирської області від 27 березня 2018 року позов ОСОБА_2 задоволено. Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 1,15 га, кадастровий номер НОМЕР_2 , з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Вишевицької сільської ради Радомишльського району Житомирської області (далі - Вишевицька сільрада), на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про право власності на речове майно - 9617531, індексний номер 21207044 від 08 травня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Вишевичі». Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 0,34 га, кадастровий номер НОМЕР_1 , з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Вишевицької сільради, на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, номер запису про право власності на речове майно - 9613103, індексний номер 21198978 від 08 травня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та ТОВ «Вишевичі». Вирішено питання про розподіл судових витрат.
✔️Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що відповідач не виконав покладені на нього договорами зобов`язання зі своєчасної сплати позивачеві орендної плати, чим порушив істотні умови договорів оренди земельної ділянки, що є підставою для їх розірвання.

✔️Постановою Житомирського апеляційного суду від 03 грудня 2018 року апеляційну скаргу ТОВ «Вишевичі» залишено без задоволення, рішення Радомишльського районного суду Житомирської області від 27 березня 2018 року залишено без змін.
✔️Постанова апеляційного суду мотивована тим, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим. Також зазначено про те, що цей спір підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.

✔️У грудні 2018 року ТОВ «Вишевичі» звернулося з касаційною скаргою, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення судів попередніх інстанцій, провадження у справі закрити.
✔️Касаційну скаргу мотивовано тим, що на час подання позову та відкриття провадження у справі відносно відповідача порушено провадження про його банкрутство Господарським судом Житомирської області, а тому справа не підлягала розгляду в порядку цивільного судочинства, оскільки такий спір належить до господарської юрисдикції, в межах справи про банкрутство відповідача.

✔️Установлено, що ухвалою Господарського суду Житомирської області від 06 березня 2017 року у справі № 906/104/17 порушено провадження у справі про банкрутство ТОВ «Вишевичі» (а. с. 43 -45).
✔️Після офіційного оприлюднення ухвали про порушення провадження у справі про банкрутство всі кредитори мають право подавати заяви з грошовими вимогами до боржника, які виникли до порушення провадження у справі про банкрутство, в порядку статті 23 Закону № 2343-XII незалежно від настання строку виконання зобов'язань.
✔️Відповідно до статті 19 Закону № 2343-XII на ці вимоги поширюється дія мораторію на задоволення вимог кредиторів.
✔️Отже, визначення юрисдикційності усіх майнових спорів господарському суду, який порушив справу про банкрутство, має на меті як усунення правової невизначеності, так і захист прав кредитора, який може, за умови своєчасного звернення, реалізувати свої права і отримати задоволення своїх вимог.
✔️Разом із тим ОСОБА_2 звернувся до суду в порядку цивільного судочинства з позовом до ТОВ «Вишевичі» про дострокове розірвання договорів оренди. При цьому жодних позовних вимог майнового характеру, тобто таких вимог, які підлягають вартісній оцінці, до відповідача не заявлялося.
✔️У матеріалах справи відсутні будь-які відомості та судами не встановлено, що на спірних земельних ділянках знаходиться будь-яке майно ТОВ «Вишевичі», яке можна вважати активом боржника, що в подальшому може бути направлений на погашення грошових вимог кредиторів боржника.
✔️Тобто позовні вимоги до відповідача є немайновими, а спір не стосується питання щодо формування активу боржника, а тому не є пов'язаним із здійсненням провадження у справі про банкрутство ТОВ «Вишевичі», а тому підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.
✔️Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 289/2217/17, і підстав для відступу від нього не вбачається.
✔️Крім того, згідно з частиною першою статті 42 Закону № 2343-XII (у редакції, чинній на час укладення договору оренди) усі види майнових активів (майно та майнові права) банкрута, які належать йому на праві власності або господарського відання на дату відкриття ліквідаційної процедури та виявлені в ході ліквідаційної процедури, включаються до складу ліквідаційної маси.
✔️Індивідуально визначене майно, що належить боржнику на підставі речових прав, крім права власності і господарського відання, не може бути включене до складу ліквідаційної маси (частина третя статті 42 Закону № 2343-XII у вказаній редакції).
✔️З аналізу вказаних норм права вбачається, що земельні ділянки, передані позивачем в оренду ТОВ «Вишевичі», є індивідуально визначеним майном та не можуть бути включені до складу ліквідаційної маси, відтак не є майновим активом відповідача.
✔️За таких обставин Велика Палата Верховного Суду не вбачає, що суди порушили правила предметної чи суб`єктної юрисдикції.

✔️Що стосується розгляду спору по суті, то Велика Палата Верховного Суду зазначає таке.
✔️Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
✔️Згідно зі статтею 15 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-ХIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-ХIV) орендна плата є істотною умовою договору оренди землі.
✔️Частиною першою статті 32 Закону № 161-XIV передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
✔️Згідно з пунктом д) частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
✔️Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
✔️Оскільки з часу укладення договорів оренди землі, тобто з 2015 року, відповідач жодного разу не виконав свого обов`язку щодо виплати ОСОБА_2 орендної плати, суди дійшли обґрунтованого висновку щодо наявності правових підстав для задоволення позову та розірвання договорів оренди внаслідок невиконання відповідачем істотних умов договорів щодо сплати орендної плати.

Джерело: 🤗Канал ЦДСП у "Telegram": https://t.me/cdoslidzennasp