Кошик
14 відгуків
Полтававул. Раїси Кириченко 1, офіс 105
+38(095) 504 50 50
+38(050) 982 90 93
+38(066) 555 43 64
Адвокатське об'єднання "ХіТ"

ПРоблемні питання початку дії договору оренди землі

ПРоблемні питання початку дії договору оренди землі

⚡Ключові висновки КЦС:
✔️У листопаді 2017 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до селянського (фермерського) господарства «Волна» (далі - СФГ «Волна») про витребування земельної ділянки.
✔️Вимоги обґрунтовував тим, що 01 листопада 2007 року між його батьком ОСОБА_2 , який помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , та СФГ «Волна» був укладений договір оренди земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 4,5799 га на території Сторчівської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області строком на 10 років.
30 червня 2011 року указаний договір був зареєстрований у відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області.
08 лютого 2016 року він (позивач) отримав свідоцтво про право на спадщину (на вищезазначену земельну ділянку) за заповітом після смерті батька.
✔️Вважав, що строк дії договору оренди мав закінчитися 01 листопада 2017 року, у зв`язку з чим направив відповідачу заяву про те, що він не має наміру продовжувати орендні відносини.
✔️Не зважаючи на це, фермерське господарство відмовилося повернути земельну ділянку, посилаючись на те, що строк дії договору припиниться 30 червня 2021 року.
✔️Вважаючи такі дії неправомірними, просив витребувати у відповідача спірну земельну ділянку.

✔️Рішенням Новомиколаївського районного суду Запорізької області від 06 грудня 2017 року, залишеним без змін постановою апеляційного суду Запорізької області від 05 березня 2018 року, позов ОСОБА_1 задоволено.
Зобов`язано СФГ «Волна» повернути ОСОБА_1 земельну ділянку площею 4,5799 га на території Сторчівської сільської ради Новомиколаївського району Миколаївської області у зв`язку з закінченням строку договору оренди землі від 01 листопада 2007 року, зареєстрованого у відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області 30 червня 2011 року.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
✔️Суди зробили висновки про те, що оскільки строк дії договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_2 , правонаступником якого є ОСОБА_1 , та СФГ «Волна», обчислюється з моменту його укладення, тобто з 01 листопада 2007 року, а не з моменту його державної реєстрації (30 червня 2011 року), земельна ділянка після закінчення цього строку (01 листопада 2017 року) підлягає поверненню на вимогу власника.

✔️У травні 2018 року до суду касаційної інстанції від СФГ «Волна» надійшла касаційна скарга, у якій його представник, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення про відмову ОСОБА_1 у задоволенні позову.
✔️Заявник вважає помилковими висновки судів попередніх інстанцій про можливість витребування у фермерського господарства земельної ділянки у зв`язку з закінченням строку дії договору оренди землі.
Пояснює це тим, що договір укладався строком на 10 років.
Державна реєстрація цього правочину здійснена 30 червня 2011 року.
З урахуванням положень статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) та статей 207, 210, 638, 639 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) строк укладеного між сторонами договору закінчиться 30 червня 2021 року.
Суди, неправильно застосувавши норми матеріального права, безпідставно задовольнили позов.

Від ОСОБА_1 надійшов відзив, у якому він, вважаючи оскаржені судові рішення законними та обґрунтованими, просить касаційну скаргу СФГ «Волна» залишити без задоволення.

✔️✔️Обставини справи
✔️Суди встановили, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 4,5799 га, розташованої на території Сторчівської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, на підставі свідоцтва про право власності за заповітом після смерті батька ОСОБА_2 
01 листопада 2007 року між ОСОБА_2 та СФГ «Волна» укладено договір оренди вищезазначеної земельної ділянки, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Новомиколаївському районі Запорізької області 30 червня 2011 року.
✔️Відповідно до пункту 3.1 договору цей правочин укладений строком на 10 років.
✔️Дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено (пункт 12.2 договору).
✔️У пунктах 14.1 і 14.2 договору сторони дійшли згоди про те, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
✔️Цей договір укладений у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один із яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію.
20 вересня 2017 року ОСОБА_1 направив СФГ «Волна» заяву, в якій у зв`язку з закінченням 01 листопада 2017 року строку дії договору оренди висловив небажання в подальшому продовжувати орендні відносини та просив земельну ділянку не засівати і не обробляти.
✔️19 жовтня 2017 року у відповідь на звернення ОСОБА_1 . голова СФГ «Волна» надіслав йому лист про те, що з урахуванням державної реєстрації оренди землі, проведеної 30 червня 2011 року, договір є дійсним до 30 червня 2021 року, після чого земельна ділянка буде повернута орендодавцю.
Указані обставини стали підставою для подання даного позову.

✔️✔️Позиція Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені у касаційній скарзі доводи, колегія суддів дійшла висновку про необхідність передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з таких підстав.
✔️Задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій вважали, що строк договору оренди землі, підписаний 01 листопада 2007 року на 10 років, закінчився 02 листопада 2017 року, тому орендар повинен повернути земельну ділянку її власнику.
✔️При ухваленні такого рішення суди врахували правові позиції, викладені у постановах Верховного Суду України від 06 березня 2013 року у справі № 6-5цс13 (№ 2-477/11), від 18 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13 (№ 1106/2791/2012), від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162цс13 (№ 0426/14068/2012) та від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 (№ 532/129/16-ц).
✔️Натомість у касаційній скарзі представник СФГ «Волна» акцентує увагу на тому, що інший підхід до вирішення питання щодо строку дії договору оренди землі запропонований у постановах Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 (№ 570/3056/15-ц) та 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17 (№634/769/15-ц).
✔️Європейський суд з прав людини зауважив, що одним із фундаментальних аспектів верховенства права є принцип правової визначеності, який, між іншим, вимагає щоб при остаточному вирішенні справи судами їх рішення не викликали сумнівів (BRUMARESCU v. ROMANIA, № 28342/95, § 61, ЄСПЛ, від 28 жовтня 1999 року). Якщо конфліктна практика розвивається в межах одного з найвищих судових органів країни, цей суд сам стає джерелом правової невизначеності, тим самим підриває принцип правової визначеності та послаблює довіру громадськості до судової системи (LUPENI GREEK CATHOLIC PARISH AND OTHERS v. ROMANIA, № 76943/11, § 123, ЄСПЛ, від 29 листопада 2016 року). Судові рішення повинні бути розумно передбачуваними (S.W. v. THE UNITED KINGDOM, № 20166/92, § 36, ЄСПЛ, від 22 листопада 1995 року). 
✔️Верховний Суд України впродовж незначного проміжку часу неодноразово змінював свій підхід щодо визначення моменту, з якого договір оренди земельної ділянки вважається укладеним.
✔️Зокрема, спочатку Верховний Суд України вказав, що «висновок суду першої інстанції, з яким погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, про те, що моментом укладення договорів оренди земельних ділянок є дата їхньої державної реєстрації (18 травня та 04 серпня 2011 року) є помилковим, оскільки відповідно до зазначених положень договорів оренди та Закону України «Про оренду землі» в момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору» (постанова Верховного Суду України від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13).
✔️У постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зроблено схожий висновок, що: «…цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації».
✔️Причому висновок, зроблений в постанові Верховного Суду України від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, вже неодноразово був застосований Верховним Судом (зокрема, в постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 13 лютого 2018 року у справі № 140/960/15-ц та постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2018 року у справі № 136/2211/15-ц).
✔️У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 січня 2019 року у справі № 917/108/18 вказано, що «набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. У правових висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162цс13 та від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, які також враховані та на які також міститься посилання в постанові Верховного Суду від 15 березня 2018 року у справі № 136/2211/15-ц (провадження № 61-5839св18), також йдеться про те, що моментом укладення договору оренди землі є день, коли сторони дійшли згоди щодо істотних умов договору і скріпили його своїми підписами, однак договір набирає чинності в момент його державної реєстрації».
✔️Згодом Верховний Суд України зробив інший висновок, що «строк дії спірного договору оренди землі починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін» (постанови Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 та від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17).
✔️Проте Верховний Суд України не відступав від висновку, зробленого у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162ц13 та від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16.
✔️Не може бути застосований до різних висновків Верховного Суду України підхід такий же як для вирішення темпоральної колізії норм, що має застосовуватися норма, яка прийнята остання. Оскільки будь-яких законодавчих та доктринальних передумов для цього немає. Більш того, якщо б існувала як теоретична, так і практична можливість для його застосування, то вочевидь не виникала б проблема неоднакової судової практики, тому що потрібно було б керуватися останнім висновком, висловленим Верховним Судом України.
✔️Тлумачення статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договору оренди) правове значення державної реєстрації полягає в тому, що правочин (договір), який підлягає державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення. Як наслідок, за відсутності державної реєстрації правочин (договір) слід вважати невчиненим (неукладеним). 
ЦК України, як станом на момент укладення між сторонами договорів оренди, так в чинній редакції, не містить такої правової конструкції як «набрання договором чинності». 
✔️Моментом, з яким пов`язується дія договору як регулятора для відносин сторін, є момент укладення договору, якщо сторони не передбачили, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення (частина третя статті 631 ЦК України).
✔️Тому відповідно до статті 210, частини третьої статті 640 ЦК України (в редакції, чинній на момент укладення між сторонами договору оренди) моментом укладення договору був момент здійснення його державної реєстрації.
✔️За таких обставин, з урахуванням наявності суперечливих висновків Верховного Суду України, наявні підстави для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновків Верховного Суду України, викладених у постановах від 19 лютого 2014 року у справі № 6-162цс13 та від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 та уточнення правових висновків в постановах Верховного Суду України від 18 січня 2017 року у справі № 6-2777цс16 та від 07 червня 2017 року у справі № 6-872цс17 шляхом вказівки, що правочин (договір), який підлягав державній реєстрації, є вчиненим (укладеним) з моменту її проведення.
Керуючись статтями 260, 403, 404, підпунктом 7 пункту 1 розділу XIII Перехідні положення ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,

УХВАЛИВ:

✔️✔️Передати на розгляд Великої Палати Верховного Суду справу № 322/1178/17 за позовом ОСОБА_1 до селянського (фермерського) господарства «Волна» про витребування земельної ділянки.

Джерело: 🤗Канал ЦДСП у "Telegram": https://t.me/cdoslidzennasp